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小区业主实行小区物业自治的利弊分析
作者:admin     来源:管理员     所属分类:业内新闻     阅读次数:965     发布时间:2017-06-07
  随着城市的发展,人们的居住环境发生了翻天覆地的变化,伴随着现代化小区的不断涌现,专业化、高质量的物业管理服务成为人们生活中不可缺少的一部分。但是,物业服务不到位、物业收纳资金不透明等问题,让原本应该服务于广大业主的物业并未能和业主们“融洽相处”,一些物业公司甚至和业主由于不明确自身的权利和义务关系造成矛盾重重。于是,有业主提出:“让我们自己来管理小区!”
  业主与物业矛盾一触即发
  家住西安市电子城社区的高先生最近遇到一件烦心事。他买了一套二手房,一直没有入住,上个月缴纳物业费时,却被告知还有一部分物业费没有缴纳。“这房子我从买了就一直没入住,房子里也没有电器,也没有用水,这欠下的物业费让我有些摸不着头脑。”高先生解释说。后经了解,高先生所欠的物业费为原业主所欠物业管理费。
  业主与物业成了一对“矛盾体”,这是部分受访业主的共同心声。据记者了解,业主与物业间的矛盾主要集中在物业费是否合理、物业是否能接受业主的意见、物业合同的执行和物业的服务态度。而在众多的矛盾中,因为物业费问题,业主与物业产生矛盾尤为突出。有的业主甚至说:“拒绝交费可以帮助物业意识到咱们业主的价值。”当然,业主不是不想交钱,而是希望自己的钱交得有道理,有收获。
  物业对业主的要求“不上心”是业主们另外一个不满意的地方。住在西安市碑林区中铁一局社区的高先生告诉记者:“前一段时间,小区里经常发生夜间入室盗窃事件,居民向物业反映,希望能加强夜间保安巡逻,但迟迟没有得到解决。”
  物业本应为小区居民提供良好的物业管理服务,但物业管理服务不到位,物业公司缺乏物业管理工作的经验,没有一套科学的管理体系,从事物业管理工作的人员也缺乏相应的工作经验,在服务理念、服务态度、服务质量、服务水平上很难满足业主的要求,种种因素形成了物业公司与小区业主之间的矛盾。更有甚者,由于物业公司和小区业主双方法律认识不到位,维权不当,使得这种矛盾更加激化。
  如何解决这一矛盾,促使形成一个相对和谐的居住环境,有居民提出——小区物业由“业主自治”。
  小区物业“业主自治”需合理合法
  宝鸡市渭滨区联通幸福家园小区实施业委会自治后,物业费每平米仅收三毛五,年底结余费用还剩4万多元,而且小区面貌焕然一新,不大的小区收拾得干净整洁。据业委会工作人员介绍,这些都是物业撤离后,业主们一起努力的结果。
  宝鸡市渭滨区联通幸福家园小区工作人员魏志荣介绍说:“这个物业是期满以后,因为费用收得低,他包不住,主动提出不干了,不干以后,小区就给公司领导反映和领导沟通,选出来七个人进行管理,向业主收费,日常进行绿化等。”
  联通幸福家园小区共两栋高16层的楼房,现有192户人家,其中,四分之三的住户是联通公司员工。小区自治后,物业费每平方米0.35元,停车费每车每年300元,小区共雇了4名工人,打扫小区卫生及负责门卫等工作。每名工人每月工资1400元,逢年过节福利在100元到300元之间。
  宝鸡市渭滨区联通幸福家园小区工作人员魏志荣说:“我们小区自治以后,费用每平米只收三毛五分钱,都是由专人管理,物业费用有所结余。”
  魏师傅告诉记者,除去小区正常管理费用,今年小区共有五六万元物业费结余。给每户送了100度电后,剩下的4万多元钱用于突发情况处理。每项费用支出也都定期向住户公布。小区业主遇到问题通过微信群就能得到最快解决。
  小区物业“业主自治”给居民带来了实实在在的实惠。根据《物权法》,小区内的道路,除明示属于个人以外的绿地,以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房,都属于业主共有。也就是说,小区真正的权利属于业主,业主也有选聘和解聘物业服务企业,实现“业主自治”的权利。
  西安秦正物业有限公司韩经理告诉记者,小区物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位就通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,提供前期物业服务。“小区业主若想解除前期物管企业的合同关系,必须满足两个条件:一是半数以上的住户入住;二是物业合同到期,一切程序必须合理合法。”
  小区物业“业主自治”后利弊并存
  新颁布的《陕西省物业管理条例》规定,物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。对于新生事物,小区物业“业主自治”让小区居民看到了实际良好效果后,也还存在着经验不多、矛盾不少的情况。但同时,对于尽职尽责管理小区的业委会或自治委员会成员而言,摆在面前的弊端问题首先是他们的组织为“松散组织”,公、私、利不均,法律定义是公益性的;其次“业主自治”缺乏专业化物业服务管理水平;三是“业主自治”管理小区物业并不具备经营能力资格,政府职能部门对小区设备年检和定检的,针对的是具有经营资格的物业企业而不是业主委员会。
  “物业自治全靠业主的信任和支持才能有效地开展工作,如果严格按规定来管理,甚至无法开具管理费、车辆场地占用费的发票。”一位小区业委会负责人如是说。
  事实上,等待自治“管理者”的问题还远不止这些,小区管理需要聘请保洁员、门卫等工作人员,但是业委会无法与其签订劳动合同,更不能提供社会保险等。如果采用分包模式,又很少有分包商愿意与个人或业委会签署分包合同。随着社会法制的不断健全,业委会的“身份”问题必将成为小区自治的硬伤。
  韩经理表示,“业主自治”不单单是一个简单的自治问题,还会面临许多问题,诸如小区一旦出现公用设备损坏、治安等问题,全体业主共担后带来的最大矛盾就会简化到邻里关系。而保安、保洁人员在工作中一旦出现意外,又该如何赔偿?业委会毕竟不是企业,难以承受各类风险。
  “物业管理企业按资质分为多个等级,拥有物业管理等专业人才,而业主自治后,小区服务人员多由内部产生,管理起来往往有外行之嫌。另外,业委会作为一个群众性组织,小区管理起来难度又大,服务质量很难得到提升。管理得好不好还真成了一个问号。”在采访中,一位小区居民这样对记者说。
  随着时代的发展,居民住房的房龄也在一天天增长,一些新小区也逐渐变成老小区,维修支出不断增多,加上物业人力成本每年都在上升,而物业费不能年年上涨。小区自治可谓另辟蹊径。这条路能否走得顺畅?还需要政府和社会共同来探讨这个课题,设法破解其中的政策法规难题。